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法治周末:藏在公攤里的“套路”

時間:2019-06-21 13:34來源:法治周末 作者:肖莎 點擊:
通過梳理公攤面積計價導致的糾紛和問題,就可以看出住宅按套內使用面積計價的必要性。目前,國際上大多數國家和地區的住宅計價及交易單位都是套內使用面積

 


 

       公攤面積又一次上熱搜,是因為住建部近日發布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中提及的一句話:“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

       這個尚不知能否在全國施行的規則,戳中了無數買房人的內心。

       在全國絕大多數城市,住宅都是以建筑面積交易,作為建筑面積和套內建筑面積(套內使用面積、套內墻體面積和套臺面積之和)之差的公攤面積,不僅占用購房者不少資金,且極易讓購房者傷神。

       “100平方米的房子,公攤就有20平方米,買公攤花了將近100萬元。但我不知道這20平方米是怎么來的,開發商有沒有多算。”北京業主吳桐告訴法治周末記者。

       吳桐的困擾很有代表性。

 


 

       公攤系數(公攤面積/建筑面積)通常在20%左右,甚至更高,那也就意味著,業主購房款中的兩成以上都是用于購買公攤。真金白銀花出去了,卻不知道花在哪里,很多人心里都會犯嘀咕。

       “但消費者很難去證實交房時的公攤面積到底有沒有發生變化。”北京市律師協會物業管理法律專業委員會副秘書長王佳紅告訴記者,即便如此,公攤面積依然是引發各類房產糾紛的重要因素。

       有著十余年房產訴訟經驗的王佳紅,處理過多起因公攤面積引起的糾紛或咨詢。她表示,目前業主在因公攤面積問題維權時,會面臨著種種的困難,如果能夠按照套內使用面積計價,那么業主在收房時很容易能夠測繪出實際的套內使用面積是多少,開發商借公攤面積牟利的難度會隨之增加,而業主的維權難度則會大大下降。

 


 

       “通過梳理公攤面積計價導致的糾紛和問題,就可以看出住宅按套內使用面積計價的必要性。”王佳紅說,目前國際上大多數國家和地區的住宅計價及交易單位都是套內使用面積。

 

部分開發商銷售公攤牟利
業主難發現、難維權

       王佳紅說,公攤部位的所有權是業主的,開發商并不能擅自進行處分,但業主并不知道哪些位置屬于公攤面積,所以即便開發商把公攤面積出售或出租,業主也不易發現。

       “很多時候,都是律師在處理其他糾紛調取小區圖紙時,發現小區公攤被開發商擅自改變用途出租或出售了。”王佳紅說。

       北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者,他曾經處理過一個案子,原本小區業主委托維權的起因是開發商占用小區物業用房,但是律師通過調查發現,開發商把一樓公攤部位的架空層全部隔成了單間分別出售了,而架空層的面積是物業用房的幾十倍,如果小區業主不是這次打官司請律師做全面的摸底調查,可能永遠不知道開發商賣架空層的事情。

       這樣的案例并不少見。

 


 

       王佳紅碰到過更極端的案例:業主A購買了一套140平方米的靠邊戶型,該套房屋邊上有140平方米的面積原本規劃的是公共衛生間,屬于公攤面積,但開發商最終卻把公攤面積中的80平方米做到了業主A的房子里,最終交房面積變成了220平方米。但當時房價很高,業主A無力支付如此高的額外費用,因而尋求律師幫助,律師在調查中發現開發商其實是把公攤賣掉了。

       “業主不僅很難發現開發商銷售公攤牟利的事實,即便發現,維權也并不容易。”王佳紅說。

       王佳紅提到,北京B樓盤曾經出現過這種情況:該小區某棟15層和28層兩側規劃的是作為公攤的設備間,開發商卻把設備間改成房子賣了出去。

       業主最初想要委托王佳紅的團隊起訴開發商違約。

       “但是如果小區沒有業主委員會,要想因公共部位的問題起訴開發商違約,就必須獲得小區二分之一以上業主的同意,這無疑是個大工程。”王佳紅此前遇到類似情況,光搜集半數業主簽字就花了一年半時間,因為訴訟花費時間太長,最終不了了之。

 


 

       在與B樓盤業主溝通時,王佳紅的團隊建議換個思路,不通過民事訴訟解決問題而是提起行政訴訟的方式“曲線救國”。

       業主先是向當地規劃部門投訴,要求查處該樓盤變更房屋用途的違法行為,但規劃部門未作出處罰。

       隨后王佳紅受業主委托起訴了當地規劃部門,請求法院確認規劃部門未履行查處B樓盤存在擅自變更規劃用途問題職責違法,并要求法院判令規劃部門依法限期履行該查處職責。

       行政訴訟的結果是,法院最終未支持業主的訴求,理由之一是雖業主稱開發商將15層和28層變更規劃用途,影響了業主分攤的建筑面積,但并未能提交充足證據證明開發商存在出售行為。

 


 

       王佳紅對記者分析,即便法院支持業主訴求,認定開發商擅自變更規劃用途并處罰了開發商,民事范疇的問題解決起來也很困難。假如說業主要求開發商將項目按規劃恢復原樣,但相關公攤已經被賣掉了,怎么恢復是個問題;假如說業主要求開發商把已經支付的公攤費用退回并要求賠償違約金,違約金如何認定也沒有標準。

       受訪者均認為,如果用套內建筑面積或套內使用面積作為計價和交易單位,就避免了開發商銷售公攤牟利的可能。

 

有的房屋實際使用面積減少
房屋總價卻因公攤面積增加而增加

 

       當住宅以建筑面積交易時,無論是公攤面積增加還是套內建筑面積增加,都會導致房屋總價款增加。

       “對于業主而言,如果是套內建筑面積增加,那么在合理的范圍內補足差價業主是可以接受的。但是如果開發商增加公攤面積,要求業主補足公攤面積的房款,業主就會有異議。因為目前所有的物業費取暖費都是按建筑面積計算的,如果套內面積不變或減少,其他所有相關費用卻增加了,那業主肯定不能接受。”王佳紅說,還有開發商將本來不應該進行面積分攤的部位強行讓業主進行了分攤。

 


 

       王玉臣表示,開發商將不該分攤的面積強行分攤給業主的情況,除非業主花大成本聘請專業的測繪公司,對涉及到的公攤部分進行全面測量,否則很難發現。

       在接受法治周末記者采訪時,王佳紅還提到了對小區公攤部分重新測繪的成本之高和實現之難。

       “十多年前,公攤測繪的價格就在十幾萬元左右,現在的價格可想而知。很少有單個的業主發現公攤有問題后,會因為自己的疑問而花如此高的成本去聘請專業機構重新測繪。此外測繪機構也不好找,因為測繪機構主要是為開發商服務的,如果有某個測繪機構被發現為業主服務了,可能會喪失很多訂單,這是比較現實的問題。”王佳紅補充,此外對公攤部分進行詳細測繪還需要開發商的配合,比如提供圖紙、測繪圖等,開發商若不配合也很難實現。

       甚至有人告訴記者,她購買的房子,在套內建筑面積減少的情況下,卻因為公攤增加較多而要補交房款。

       “合同中通常很少約定公攤面積如果出現誤差怎么處理,只是籠統地規定建筑面積出現誤差怎么處理。”王佳紅表示,如果按照套內使用面積進行交易,就不存在公攤增加導致費用變化的問題了;如果暫時無法按照套內使用面積交易和計價,那么建議合同中對公攤面積的誤差處理作詳細規定。

       法治周末記者查詢公開資料發現,目前,上海市已經出臺規定試圖杜絕類似事情的發生。《上海市房地產轉讓辦法》規定,分攤房屋共用部位的建筑面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的,預售合同約定的轉讓總價格不變。

 

部分項目公攤系數畸高
法律對公攤系數上限并無規定

 

       王玉臣告訴記者,開發商有時還會利用公攤系數進行虛假宣傳。

       比如,公攤系數實際上是30%,但是開發商利用信息不對稱,銷售的時候聲稱公攤系數不到20%。購房買的往往是期房,而且就算是現房,很多人對面積是不敏感的,如果不親自去算,購房人很難分辨真假。

       某地的一個房地產項目,銷售人員銷售時稱公攤系數不到30%,樣板間展示的也是采光充足、格局良好的樣子,然而業主收房時發現,建筑面積85平方米的房子只能作為一居室使用,測量后發現該戶型的公攤系數高達52%。

       業主向開發商維權時,開發商稱法律對于公攤系數上限沒有規定。

       王玉臣告訴記者,目前,關于公攤系數的確沒有明確規定,而合同里通常也沒有對公攤系數的相關約定,出現問題時,業主很難針對這一點進行維權。

 


 

       法治周末記者了解到,前述公攤系數達52%的項目,在其預售合同中并未詳細約定房屋的套內建筑面積和公攤面積分別是多少,只是約定了建筑面積。

       “業主如果想要證明公攤面積實際上沒有那么多,進而要求退款,就需要對整個項目的公攤部分重新測繪,依然面臨著成本高和難度大的問題;除此之外,恐怕需要通過信息公開調查調取這個項目所有的開發手續,找開發商其他的問題。”王玉臣說,如果是按套內建筑面積或套內使用面積計價,就不會發生這種問題了。

       王玉臣補充,如果未來還是以建筑面積交易,應當對公攤系數進行限制,否則開發商往往會肆無忌憚地利用這一點謀利,有失公平,但又難以直接針對性維權。

       北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池則在接受法治周末記者采訪時表示,各樓盤公用建筑面積不同,公攤系數也不一樣,公攤系數的合理范圍確定也比較難,但開發商在銷售時應充分告知。

 


 

 

(責任編輯:東岳)
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